동탄2 지식산업센터 라이브오피스 임대 맞추기 준비

동탄 지식산업센터 라이브오피스 8평~10대 분양 받으시고, 실사용이 아닌 임대 내 놓으실 분들이 많은 것으로 알고 있습니다. 주택/상가/오피스 등등 뭐든간에 분양 받아 놓고, 온라인으로만 상황을 파악하시고 결정하시는 분들이 생각보다 많습니다. 2024년 3월부터 8월까지 1800호실이 넘는 라이브오피스 입주가 예정되어 있습니다.

아직 시간이 많이 남아 있으니 임대를 놓기로 결정하신 분들이라면 현장에 나가셔서 근처, 오피스텔 및 주거 가능한 라이브오피스, 기숙사(현대 실리콘앨리) 거래 가능한 임대시세 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.

동탄2 지식산업센터 라이브오피스 임대 맞추기 준비

내 물건은 어떤 매력이 있는가?

분양 받으셨을 대 내 물건은 해당 지역에서 어떤 매력이 있는가에 대해서 생각해 보셨나요?
대부분은 분양 홍보관에서 이야기해 주는 내용만을 듣고 좋은데! 괜찮은데!! 하고 분양받으신 분들이 대부분이실 거라 생각합니다.

어쨌든간에 이미 분양을 받으셨고, 임대를 맞춰야 하는 상황이라면 다양한 엑시트/임대 전략을 이제부터라도 세워 놓으셨으면 합니다. 최소한 10개 이상 부동산에 들리셔서 이야기도 나눠보시고, 눈도장도 찍으시면서 정보를 수집해 보시고내가 가진 물건의 특징과 시장에서 쳐주는 금액을 미리미리 정리해 두시기 바랍니다.

“부동산에서 알아서 잘 내 주겠지”라고 생각하고 방치하시면 절대 안됩니다. 임대 내실때 이 점 참고하시고, 직접 현장에서 확인해 보셨으면 합니다. 내 물건이 별다른 특징이 없더라도 어떻게든 찾아내셔서 가장 먼저, 가장 빠르게 임대를 맞추시는 핑크펭귄을 전략을 구사하셔야 합니다.

​지산과 일반 오피스빌딩과 오피스텔의 관리비 차이도 꼭 아셔야 합니다.
일반 오피스/오피스텔의 경우 동일 전용면적 기준으로 보면 지산보다 최소 2~3배의 관리비가 발생합니다.
라이브오피스에서 8평에서 관리비가 10만원이 나오면, 동일한 패턴으로 오피스텔에서 생활하면 15만~25만 나온다고 보시면 됩니다.

동탄2 지식산업센터(라이브오피스) 입주 현황

동탄 라이브오피스 입주장을 이야기하면서 1800여개 입주물량을 말하고 있는데요. 동탄 라이브오피스 8평대의 경쟁 물량은 이든앤스페이스 8~10평대 500여개와 현대멀티플라이어 오피스 500여개(전체 복층 9.16평)도가 현실적인 물량으로 보입니다.

> (23년 8월)현대실리콘앨리 기숙사 418실(주력 6.2평) => 용도상 지산(공장)
> (24년 3월) 동탄 이든앤스페이스(라이브오피스 746)는 주력평형 8.3평(500여개) => 용도상 지산(공장)
> (24년 6월)동탄G타워(라이브오피스 236실)는 전용면적 최소 12.25평이고, 주력평형이 13.72평 => 용도상 지산(공장)
> (24년 7월)힐스테이트 멀티플라이어 오피스 693호실(주력 9.16평), 오피스텔 166실(주력평형 25평) => 용도상 지산 X

동탄2 지식산업센터 라이브오피스 임대 맞추기 준비


동탄테크노벨리 영천동/오산동에 있는 10평이하 오피스텔/기숙사의 임차료는 평균 10~11만원입니다.
현재 기준 유일한 라이브 오피스인 W스페이스의 경우 7.9평이 21년 10월 입주당시 평당 6.5만원에 현재는 평당 7만원정도로 거래가 성사되는 것으로 보입니다.
3월 이후 어떻게 될지는 모르지만, 현재 네이버 월세매물의 현황을 보면 오피스텔/기숙사의 경우 대부분 평당 11만원에 나오고 있는 것으로 보입니다.

W스페이스가 동탄 최초의 라이브오피스였음에도 6개월만에 거의 만실이 되었습니다. 입주폭탄이라 해도 너무 싼값에 계약이 성사되었기 때문입니다. W스페이스 입주당시 부동산에서 이런 말 많이 했습니다.(전입이 안된다, 일반인들이 잘 모른다 등등) 근데, 왜 현대실리콘앨리 기숙사는 입주한지 5개월째인데 오피스텔급(평당 10만원)으로 임대가 맞춰지고 있을까요?

제가 내린 결론은 단순합니다.
부동산들도 잘 몰랐던 겁니다. 입주장 + 전입안됨 + 사람들이 잘몰라 라는 미명아래 그냥 싸게 내 놓은 겁니다.

동탄2 교통 및 향후 개발계획

동탄2 지역의 호재를 이야기할 때 삼성/하이닉스 반도체 공장 투자 및 GTX 개통은 빠지지 않고 거론되는 주제입니다.
제가 보는 관점에서는 GTX의 경우 출퇴근시 발생하는 교통비용과 시간 절약이 얼마나 가능하냐에 달려 있을 것 같습니다.

GTX 와 지식산업센터

동탄 GTX 개통으로 동탄 지식산업센터에는 호재일까요?
영향이 없다고는 말할 수 없겠지만, 그렇다고 서울로 출퇴근 하시는 분들이나 기업 입장에서 서울편과 연관된 기업이 좋다고 내려오기는 어렵다고 봅니다. 동탄에 입주한 기업들도 서울쪽에 사시는 분들도 계실테고, 위/아래 방향으로 출장을 다닐 수 있기 때문에 충분히 교통망 관점에서는 하나의 좋은 수단이기는 합니다.

다만, 동탄 지식산업센터의 입주기업 특성을 좀 더 들여다 볼 필요가 있습니다. 이미 아시다시피 동탄에 입주하는 대부분의 기업은 삼성/하이닉스에 영향을 받는 반도체 제조업 관련 기업들입니다. 이미 동탄1,2에 거주하거나 수원/용인에 살고 계시는 분들이 동탄테크노벨리 입주기업의 직원일 확률이 매우 높습니다.

정리하면.. GTX 개통으로 인해 동탄 지식산업센터에 호재냐라고 묻는다면.. 어떤 면에서 호재일 수 있으나 당장 매매 가격과 임대시세에 큰 영향을 미치지는 않을 것이다라고 말씀드리고 싶습니다.
그렇지만, 장기적으로 삼성/SK하이닉스(원삼면)의 부지 근처의 토지가격 상승과 미래 부동산 수요관점에서 판교테크노벨리를 충분히 뛰어 넘을 수 있는 힘은 충분히 있다고 봅니다.

동탄 테크노벨리 개발 계획

동탄 테크노벨리를 말할때 그냥 산업단지 아니냐라고 말씀하시는 분들이 계시는데요.
동탄 테크로벨리는 총 면적 1,556,000㎡에 첨단산업, 연구, 벤처시설이 복합된 수도권 최대 규모의 산업클러스터이며, 광교 테크노벨리의 무려 6배, 판교테크노벨리의 2.3배 규모의 대한민국 최대 규모입니다.

동탄 테크노벨리의 개발계획은 동탄2신도시 7개 특별계획구역의 하나입니다.
7개의 특별계획구역은 커뮤니티시범단지, 광역비지니스콤플렉스, 문화디자인밸리, 동탄테크노밸리, 워터프론트콤플렉스, 신주거문화타운, 의료복지시설로 구성되어 있습니다.

특별계획구역이란?
지구단위계획구역중에서 현상설계등에의하여 창의적개발안을 받아들일 필요가 있거나, 계획안을 작성하는데 상당한 기간이 걸릴것으로 예상되어 충분한 시간을 가질필요가 있을때에 별도의 계발안을 만들어 지구단위계획으로 수용결정하는 구역

마지막으로…
상업용 부동산의 변동 대출금리 표본이 되는 CD91일물이 작년말 대비 어제까지 0.16% 내려가서 3.68%입니다.
3월기준 변동대출 금리는 4.5~5% 초반으로 예상됩니다.

모두가 떠난 자리에 기회가 있다는 말이 있습니다. 상황이 어려울 때 들어가서 좋을 때 나오는 것이 투자의 기본입니다.
모두 성투하십시요!

동탄2 지식산업센터 라이브오피스 임대 맞추기 준비
최근 6개월 CD91일물 변화추이 – 출처 : 한경데이터센터

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