작년 정부가 저출산 극복의 한 방법으로 신생아특례대출을 내 놓았고, 올해 1월말 신청이 시작되었습니다.
예상했던데로 많은 수의 사람들이 관심을 보였고, 신청 당일부터 신청서비스가 마비되는 사태까지 발생했습니다.
이런 상황을 두고 “다시 또 집값 자극하나?”, “30대 또 다시 영끌 이어질까”, “1%대 금리면 망설일 이유가 없다”등의 다양한 의견이 나오고 있습니다.
이 같은 기이한 현상은 어떻게 보면 정책자들의 무지에서 발현된 것으로 보아도 무방합니다. 일반적인 인간의 심리상 뭔가를 조이면 “어 뭔가 있나 사야 하나?” 라고 생각하게 됩니다. 수요가 폭증하거나, 공급이 감소해서 집값을 자극할 우려가 있다라고 판단되면 정책적인 드라이브를 통해 외부의 힘을 넣기 보다는 더 풀어줘서 반대의 심리를 갖도록 하는 것이 좀 더 효과적인 방법이라고 봅니다.
< 목차 >
수요보다는 공급정책으로 돌아갈 시점
과거 폭등기를 보면 유사한 패턴이 반복되어 왔는데요. 갑자기 대출규제를 강화하거나, 취득세를 높이고, 분양가 상한제를 실시함으로써 반대 급부적인 심리가 발현하게 되고, 이는 곧 내집 마련을 계획하지 않았던 계층에게까지 부동산을 살 수 밖에 없는 상황으로 이어져 왔습니다.
대부분의 선진국을 보면 20~30대 젊은층은 내집 마련보다는 임대시장에 머물러 있고, 이를 위한 소형 주택에 대한 공급은 국가에서 책임지고 실행하고 있습니다. 그러나, 우리나라는 그렇지 못합니다. 대부분의 임대공급을 민간에게 맡기고 있으며, 거의 방치하는 수준에 가깝습니다.
부동산 전문가들 사이에서 2026년~2027년도에 매우 우려할 수준의 폭등이 나올 수 있다는 의견이 많은데요. 그 이유는 이미 확정된 2025년~2026년 아파트 공급물량 때문에 그렇습니다. 아래는 서울/경지역 공급물량을 나타내는 그래프인데요.
보시면 아시겠지만, 2026년을 기점으로 급감하는 모습을 보이고 있습니다.
과거 국토부장관이 말했듯이…아파트는 빵이 아니기 때문에 착공후 최소 3년이 걸립니다. 요즘은 순살자이, 품질공정, 인거니/자재값 상승으로 4년도 걸릴 수 있다는 웃픈 이야기까지 나오고 있습니다.
수요가 줄어드는데 공급이 답인가?
부동산 폭등/하락 있을때 마다 항상 나오는 주제가 인구수 감소, 소득 감소등을 논하는 경우가 많은데요.
논리적으로 틀린 말은 아닙니다. 다만, 간과하는 것이 라이프스타일의 변화화 주거 만족도의 대한 기준에 점점 더 높아지고 있다는 사실입니다. 인구수가 정체되던 과거 20년간 주거 라이프스타일 변화와 주거 면적에 대한 인식 변화로 대한민국 1인당 주거면적은 꾸준히 증가되어 왔고 앞으로도 계속 증가할 것으로 보입니다.
과거 전용 59㎡(25평형대) 아파트는 3~4인 가족이 생활하기 적당한 크기로 여겨왔지만, 주거면적에 대한 인식 변화가 지속될수록 좁다고 느껴질 수 있습니다. 항상 넒은 면적의 주택형이 등장하는 것만도 아닙니다. 과거 넓은 주택의 기준은 방이 몇개이고 방의 수가 중요했지만 현실에서는 방이 갯수보다 다양한 용도(서재, 다이닝룸 등)의 방을 소유하기를 원하고, 방의 크기 자체를 넓혀 더 많은 기능을 가지기를 원하고 있습니다.
이러한 다양한 라이프스타일의 변화가 1인당 주거면적이 점점 더 증가할 것이라는 의견이 높은 이유입니다.
신생아특례대출을 바라보는 여러분의 시선은 어떠한 것인가요? 저는 개인적으로 냉철하게 판단해서 자격이 되시는 분들은 무조건 받으셨으면 합니다. 작년 경기도 소형평형 아파트(전용 60㎡ 이하) 임대차 거래에서 차지하는 월세 비중은 역대 최고치를 기록했습니다. 전세에 대한 대출이자 부담 증가와 전세사기 영향도 있겠지만, 임대시장을 책임지고 있는 다주택자의 감소 또한 한몫하고 있다는 평가입니다. 공급은 줄어드는데, 소형 평형에 대한 인기는 더 높아진 것이 영향을 미쳤다는 평가입니다.
신생아특례대출을 무조건 받아야하는 이유?
앞서 설명드렸듯이 경기도 지역의 전용 59㎡이하 월세 거래량은 10만여건으로 조사되었으며, 이는 과거 2011년 2.2만건에 무려 5배정도 늘어난 수치이고, 전체 임대(전세/월세) 거래량 기준 월세 비중은 55.8%로 상승하여 역대 최고치를 갈아치웠습니다.
이게 단순히 전세사기 및 대출금 인상으로 인한 일시적 현상으로 보기에는 어렵습니다. 과거에도 전세사기는 존재 했고, 대출금리 또한 지금보다 높았던 적이 더 많았기 때문입니다. 조심스럽게 앞으로 3~4년후의 부동산 시장을 전망해 보면 다음과 같습니다.
첫째.. 특단의 조치가 없는 이상 국가 수준의 소형주택 공급은 늘어나기 어렵습니다.
둘째.. 지금부터 최소 3년간은 전세가격이 년 15%이상 오를 수 있습니다.
셋째.. 적정석의 공급이 무너지는 2026년부터 상당의 수준의 부동산 폭등이 올 수 있습니다.
넷째.. 저렴한 주거 형태로 불리우던 전세는 없어지고, 월세시장만 남을 수 있습니다.
=> 금융기관에서도 전세대출 한도와 자격을 높이기 시작했습니다.
다섯째.. 20평 이하 소형주택을 제외하고, 그 이상 평형은 평균 소득의 50% 이상을 주거비용(월세)으로 지출하게 됩니다.
여섯번째… 앞으로 1% 금리는 절대적으로 오기 어렵습니다. => 신생아특례대출을 받아야 하는 가장 큰 이유!!!
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