지식산업센터를 포함한 대부분의 상업용 부동산 대출금리에 영향을 미치는 변동금리 선행지표인 CD91일물이 작년말 대비 어제 1/16일까지 3.83%에서 3.72%로 0.11%(11bp) 정도 하락한 것으로 확인됩니다.
한국은행의 기준금리가 인상 종결 방침이 나오지 않은 상황임에도 시장은 이미 기정 사실화하는 것 같습니다.
당분간 기준금리 인하조치가 단행되지 않더라도 변동금리에 연동한 대출 실행시 중장기적으로 매주사 입장에서 유리한 상황에 놓을 확률이 매우 높아진 상황입니다.
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변동금리 하락중
작년부터 올해까지 준공 후 입주를 했거나 입주를 앞두고 있는 상업용 부동산(상가/오피스/지식산업센터 등) 소유자 입장에서 상당히 좋은 소식일 수 밖에 없는데요. 부동산 대출을 받을 경우 통상적으로 대출금리는 “대출기준금리+가산금리”로 이뤄지는데요. 여기서 “대출기준금리” 기준으로 삼는게 CD91일물(3개월변동금리)입니다.
CD91일물은 선행지표로 활용되기 때문에 향후 대출금리가 내려갈 확률이 높아지고 있다는 의미로 받아 드리셔도 됩니다.
대출금리의 핵심 기준금리란? 기관이 인수금융을 중개할 때,고정금리를 제시하거나 변동금리를 제안하기도 합니다. 일반적으로 고정금리는 은행채 5년 금리에 스프레드(기준금리 위에 더해지는 추가 금리)를 더해 결정하게 됩니다. 변동금리는 CD91일물 금리에 스프레드를 더해 정합니다. CD는 은행이 자금 유동성을 확보하는 방법 중 하나로, 정기예금에 양도성을 부여하여 시장에서 자유롭게 거래할 수 있는 단기 무기명 예금증서 형태로 만들어집니다.
지식산업센터 임차 전략
지식산업센터의 경우 소유주가 직접 사용하실 계획이 아니라면 사업자에 임대업을 등록하고 임차를 맞추셔야 합니다.
최근, 2~3년간 상당히 많은 지식산업센터가 공급되다 보니 전매가 쉽지 않고, 임차도 녹녹치 않은 상황입니다.
어려운 상황이기 때문에 입지와 수요에 따른 세부적인 임차 전략이 필요합니다.
우선, 동일지역내에서 하급지와 상급지를 구분하고, 발품을 팔아 주요 업종의 기업 또는 입주가 가능한 업종의 입주 수요를 파악해 보셔야 합니다.
여기서! 중요한 것은 물건이 위치한 지역외에 임대수요와 공실 수준도 함께 조사해 보시는게 좋습니다.
인근 지역에 동일한 수요를 빨아드릴 수 있는 대안 상품이 있다면 이에 대한 정보도 충분히 취합하셔야 합니다.
일반적인 업무용 지산 물건이 아닌 라이브오피스(업무+주거)인 경우 대체 수요가 가능한 오피스텔,원룸/투룸, 주변 라이브오피스들의 매매/임대 시세 및 공실현황도 조사해 보시기를 추천드립니다.
앞서 설명드린 내용이 상당히 당연한 것처럼 들리시겠지만, 실제 상업용 부동산을 분양/매매하고 인근부동산과 통화로 몇몇 주고받고 내 놓으시는 분들이 대부분입니다.
- 동일 지역내에서 하급지와 상급지를 구분
- 물건이 위치한 지역외에 임대수요와 공실 수준 조사
- 인근 지역에 동일한 수요를 빨아드릴 수 있는 대안 상품 현황 확인
지식산업센터 라이브오피스 출구전략
보유하신 물건이 어떠한 경쟁력을 가지고 있는지도 다각도로 분석해 보시면 임차를 어떤 방향과 어떤 가격에 내는 것이 공실 기간을 최대한 줄일 수 있는 방법인지 충분히 파악이 가능하실 겁니다.
저는 라이브오피스 물건을 3개 정도 보유하고 있고, 2024년 상반기에 입주를 예정하고 있습니다.
최근, 1개월간 동탄2, 수원인근 부동산을 돌아다니며 입주장을 준비하기 위해 정보를 수집하고 있는데요.
위에서 언급해 드린 사항에 대해서 다양한 상황을 열어두고 분석하고, 정리중에 있습니다.
제가 보유한 물건의 경우 코너 호실이고, 외부에 독립 사용 가능한 테라스 공간이 존재하기 때문에 이에 대한 수요를 파악하고, 없다하더라도 부동산에 제 호실에 대한 특징과 매력을 충분히 어필 할 수 있는 소개서도 준비중에 있습니다.
- 실평 10평(전용 8평 + 발코니 2평) + 테라스 2.5평
- 실평 21평(전용 14평 + 발코니 7평) + 테라스 10평
제 물건의 임차를 맞추는 과정에 대해서는 임차 완료 후 자세하게 소개해 드리겠습니다.
아래 표는 동탄2를 기준으로 라이브오피스와 비슷한 호실을 1개라도 보유하고 있는 건물들에 대해서 조사한 자료입니다.
동탄에 지식산업센터를 보유하고 계신 분들이라면 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.
| 건물명 | 입주시기 | 분양호실 | 주력 평형 | 지산여부 (건축용도 공장) | 특 징 |
|---|---|---|---|---|---|
| W스페이스 | 2022년 10월 | 라이브오피스 242호실 근생29호실 | 7.95 | O | > 동탄 최초 라이브 오피스 > 동탄역을 기준으로 1.5km |
| 현대실리콘앨리 | 2023년 8월 | 기숙사 418실 제조형지산 261실 창고 28실 업무형지산 1400실 상가 200실 | 6.2 | O | > 업무 + 기숙사 > 동탄역을 기준으로 2km |
| 동탄이든앤스페이스 | 2024년 3월 | 라이브오피스 746호실 근생36 | 8.26 | O | > 동탄역을 기준으로 1.4km |
| 디웨이브 | 2024년 5월 | 라이브오피스 358 | 8.9 | > 전체 복층 > 동탄역을 기준으로 2.6km > 호수공원 가까움 | |
| 동탄푸르지오시티웍스 | 2024년 6월 | 라이프오피스 563실 | 8.8 | > 전체 복층 > 동탄역을 기준으로 3km | |
| 동탄G타워 | 2024년 6월 | 라이브오피스 236실 | 13.72 | O | > 최소 평형이 12.2평임 > 동탄역을 기준으로 1.6km |
| 동탄역 힐스테이트 멀티플라이어 | 2024년 7월 | 오피스 693호실 오피스텔 166실 | 9.16 25 | > 전체 복층 > 동탄역을 기준으로 1.5km | |
| 동탄SK레이크원 | 2025년 상반기 | 멀티오피스1095호실 업무지원 44호실 | 9.2 | > 전체 복층 > 호수공원 가까움 > 동탄역을 기준으로 3km | |
| 힐스테이트 르센텀 | 2025년 상반기 | 오피스 403실/오피스텔 128실 | 9.9 | > 동탄역을 기준으로 2km |
정리하면…
아파트던 수익형 부동산이던 좋은 입지라고 판단하고 분양/매수한 것이라면 최소 5년에서 7년은 보유하시기 바랍니다.
이미 많은 고민 끝에 내린 결정이라면 부동산은 절대 배신하지 않습니다.
장기적으로 금리인하의 신호가 내려진 상황이므로 수익형 부동산에도 곧 훈풍이 불어올 날이 멀지 않았습니다.
각자 모두 성투하십시요.
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