토지임대부 주택 ‘반값 아파트’ 하지 마라 :: 압구정 현대 50억의 비밀!

최근 토지임대부 주택인 서울 강서구 마곡 10-2단지에서 진행된 사전청약에는 1만8000여 명의 신청자가 몰렸습니다.
이 주택은 매우 저렴한 분양가에 많은 관심을 받았습니다. 하지만 이러한 토지임대부 분양주택은 땅은 계속해서 국가에서 소유하고, 주택만을 분양하기 때문에 저렴한 가격이 가능했었습니다.

하지만 이러한 분양주택의 경우 매달 토지 임차료를 지불해야 한다는 점을 염두에 두어야 하고, 임차료의 책정 기준이 매년 변경되어 실제로 발생하는 임차금액이 시간이 지날 수록 더 높아질 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 현재 제시되는 금액은 추정 가격으로, 실제 공급 시점에 확정 가격이 결정될 것으로 보입니다.

토지임대부 주택 '반값 아파트' 싸고 좋은건 없다

토지임대부 주택 핵심은 자산 하락

서울주택도시공사(SH공사)가 공급하고 있는 ‘토지임대부 분양주택’이 분양자들에 대한 주택 대출상품을 아직 마련하지 못한 것으로 확인되었는데요. 대부분의 은행의 경우 주택담보대출 실행시 건물에 근저당을 거는 것으로 보이지만, 사실은 해당 주택분이 안고 있는 대지지분이 있기 때문에 가능합니다.

아파트와 같은 집합건물은 토지와 건물의 가치가 각각 평가되는데, 건물은 시간이 흐를수록 감가되지만, 토지의 가치 상승이 더 크기 때문에 오랜 시간이 지나도 아파트의 평가 가격은 최초 분양가보다 높아지는 경우가 많습니다. 하지만 토지임대부 주택의 경우, 수분양자는 건물만을 소유할 수 있기 때문에 시간이 흐를수록 평가 금액은 하락하는 경향을 보입니다. 일반적으로 콘크리트 구조물은 매년 최초 가격의 2%씩 가치가 하락하는 것으로 알려져 있습니다.

결국 최초 분양가보다는 아파트 가격은 상승하지만, 이로 인해 대출 가능 금액은 감소할 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 이유로 SH공사는 아직까지 대출 방식을 확정하지 못한 것으로 보입니다. 이는 수분양자들이 대출 문제로 어려움을 겪을 수 있다는 점을 고려한 결과로 해석됩니다.

토지를 소유하는 것이 찐 소유다!

아파트 구매시 고려해야 할 사항은 무엇일까요? 여러분은 어떤 판단 기준으로 아파트를 구매하고 계시나요?
모든 환경(입지/환경/교통/학군) 조건이 거의 비슷하다는 가정하에 두개의 분양아파트 중에서 무엇을 선택하는 것이 현명한 선택인지 제 판단기준으로 설명 드리겠습니다.

아래 두가지 조건으로 분양하는 아파트가 있습니다. 여러분은 어떤 아파트를 선택하시겠습니까?
자금여력이 충분치 않아 첫번째 아파트를 선택해도 무방합니다. 단, 여기서는 모든 조건 같다는 전제를 하고 있으니 순수하게 세가지 조건만 가지고 선택해 보시기 바랍니다.

  • A 분양가 7억 : 분양평형 30평, 대지지분 15평, 평당지가 0.2억
  • B 분양가 10억 : 분양평형 30평, 대지지분 15평, 평당지가 0.4억
토지임대부 주택 '반값 아파트' 하지 마라 :: 압구정 현대 50억의 비밀!

A를 선택하셨나요? 판단 기준은 어떠셨습니까? 자 그럼 제 선택 기준을 말씀드리겠습니다.
아래 내용을 보시면 평당분양가는 A가 상대적으로 저렴합니다. 여기서 말하는 평당분양가는 총 분양가를 건물분 분양면적인 30평으로 나눈 값입니다.

그렇지만 분양가내 토지가격의 비중은 B아파트가 훨씬 높습니다. 저는 토지비중이 놓은 B를 선택하겠습니다.

  • A 아파트 : 평당 분양가 2333만원, 분양가 기준 토지비중 42%
  • B 아파트 : 평당 분양가 3333만원, 분양가 기준 토지비중 60%

통상적으로 신축 아파트의 건물/토지 조성원가 비율을 보게 되면 전국기준 약 45%, 서울기준 약 54%가 토지조성 비율입니다. 이 기준만 보더라도 B 아파트를 선택할 이유는 분명해 집니다.
일반적으로 콘크리트 구조물은 매년 최초 가격의 2%씩 가치가 하락하는 것으로 알려져 있습니다. 그래서, 재건축을 앞두고 있는 40년된 아파트의 경우 건물의 가치는 0원에 수렴할 정도로 가치 자체를 평가하지 않는 것이 국룰입니다.

다시 돌아오면..
토지비중이 높다는 것은 10년 20년이 지났을 때 자산가치 상승의 효과가 B아파트가 훨씬 높다고 보시면 됩니다.
압구정 현대아파트를 아시나요? 모르는 사람이 없을 겁니다. 40억대, 50억에 거래되는 서울 최고의 아파트입니다.
압구정 현대아파트가 왜 이런 값어치가 나가는지 계산해서 설명해 보겠습니다.

아파트의 가치 판단 기준 :: 압구정 현재 50억의 비밀

아파트를 소유한다는 것은 건물을 소유함과 동시에 아래에 깔고 있는 토지를 소유하는 것을 의미합니다. 입지 자체는 미래에 충분히 변할 수 있지만, 과거부터 오랫동안 축척된 다양한 요소들이 뭉치고 뭉쳐 그 가치가 이미 매겨져 있는 것이 특징입니다. 고유의 입지는 변하지 않는다고 해도 과언이 아닙니다.

최근, 1~2년 사이에도 압구정 아파트가 30억을 돌파하고, 22년 4월 41억을 돌파했었습니다.
가치가 없는데도 돈 많은 사람들이 매수를 하는 것일까요? 아니면 투기꾼들의 장난질일까요?
2023년 압구정 현대아파트의 토지 공시지가는 평당 무려 8천만원입니다.

토지임대부 주택 '반값 아파트' 하지 마라 :: 압구정 현대 50억의 비밀!
압구정 현대 최근 실거래 – 출처 : 아실
토지임대부 주택 '반값 아파트' 하지 마라 :: 압구정 현대 50억의 비밀!
압구정동 최근 10년간 토지 공시가격

통상적인 실거래가격이 공시지가의 2.5~2.8배 정도로 계산해 보면… 42.4억원 산출됩니다.
34평 아파트 실거래가 41억원이 이제 어떻게 보이시나요?

압구정 현대아파트 자산가치 계산

아파트 대지지분의 경우 재건축을 앞두고 있는 아파트의 경우 아실을 통해 확인 가능합니다.
아실에 표시되지 않는 경우(분양 아파트, 신축/구축 모두)는 아래와 같은 방식으로 대략적인 추정이 가능합니다.

  • 신축/구축 아파트인 경우 등기부 등본에 소유하고 있는 대지지분 표시
  • 간략 방법 : 부동산 플래닛이나 지도맵을 활용하여 단지내 필지의 총 토지면적을 세대수로 나눔
    • 압구정 현대 5차 토지 4898평/ 224세대 = 21.8평
토지임대부 주택 '반값 아파트' 하지 마라 :: 압구정 현대 50억의 비밀!

정리하면..
아파트던 건물이던 초기 건축에 들어가는 비용을 제외하고, 자산 가치으 50%이상을 토지가 차지한다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다. 자! 그럼, 여러분은 토지가 소유되지 않는 ‘토지임대부 주택’, ‘반값아파트’ 분양 받으시겠습니까?
판단의 여러분의 몫입니다.

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