종합부동산세는 부동산 보유세로서 고액의 부동산 보유사실에 대해서 과세하는 조세인데, 2005년 1월 5일 제정․공표되었습니다. 종합부동산세는 열거된 특정부동산 총액에 대해 과세하므로, 일반적으로 개인별 전체 순자산(=총자산－총부채)에 대하여 부과하는 부유세 개념과 비교해 범위는 좁으나 세액은 더 많을 수 있다는 점에서 매우 다릅니다.
요즘 종부세 관련해서 자극적인 뉴스들이 많이 나오고 있습니다. 바로 예년 대비 확 줄어든 종부세 때문인데요.
‘은마아파트 종부세 226만원→0원’, ‘잠실주공5단지 84㎡ 123만원→16만원’ 등의 기사 말이죠. 이전에 증여세 글에서도 말씀드렸다시피 우리나라는 부동산에 상당이 많은 세금을 부과하는 나라중에 하나입니다.
취득세(매수시 부과), 재산세(보유하는 동안 부과), 종합부동산세(원래는 상위 소숭게만 부과했으나 최근 3년간 무더기로 부과), 양도세(팔때 양도차익에 부과). 오늘은 탈도 많고, 말도 많았던 종합부동산세에 관해서 이야기해 보겠습니다.
< 목차 >
종합부동산세란?
과세일 기준일(매년 6월 1일)을 기준으로 국내에 소유하고 있는 모든 과세대상인 주택과 토지를 각 유형별로 구분하여 인별로 합산하여, 그 공시가격 합계가 각 유형별(로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.
즉 상대적으로 비싼 부동산을 소유한 사람에게 추가적인 재산세를 부과하는 세금제도라고 보시면 됩니다.
문재인정부 이전에는 통상적으로 일반 주택을 기준으로 상위 1~2%에 속하는 사람들에게나 매겨지는 부자세금으로 알려져 있었으나. 공시가율 현실화(시세의 95%까지 목표)와 맞물려 여기저기서 피눈물나는 사연들이 넘쳐났던 시기가 2년간 있었습니다. 저 또한 두달 월급에 해당하는 금액을 과거 2년동안 납부했던 적이 있습니다.
- 과세기준일 : 매년 6월 1일
- 납부시간 : 매년 12월 1 ~ 15일
한동안 집을 팔 계획이 있는 분에게 6월 1일 이전에 팔고, 매수 계획이 있는 분들에게 6월 1일 이후로 추천드렸던 적이 있는데요. 대부분의 경우 1가구 1주택이 상당한 비율을 차지하고 있기 때문에 큰 의미는 없다고 봅니다. 또한 작년에 비해 공제금액이 개인 기준으로 6억원에서 9억원으로 늘어났기 때문에 수십억짜리 주택을 보유하고 계신 경우가 아니라면 크게 의미 없다고 봅니다.
종합부동산세 납부대상
종부세는 주택, 토지, 상가등 모든 부동산에는 부과됩니다. (재산세를 내는 자산이라면 모두 포함) 각 과세대상별로 공제금액이 다릅니다. 주택은 9억원 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지분은 80억원까지 해줍니다.
2005월 1월 5일 종합부동산세 제정/공표 당시 보유부동산에 대한 조세부담의 형평성과 부동산 가격안정 및 국민경제의 지역균형발전을 위한 조세로 신설되었으며, 대부분의 중산층들이 과거에 종부세를 납부한 적은 거의 없다고 보시면 됩니다.
| 과세대상 | 공제 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택(부속토지 포함) | 9억원 | 1세대 1주택자인 경우 12억원 |
| 종합합산토지(나대지, 잡종지) | 5억원 | |
| 별도 합산토지(상가, 사무실) | 80억원 |
1주택자로서 공시가격 11억원짜리 집을 가지고 있다면 12억원까지 공제되기 때문에 과세대상에서 제외됩니다.
또한 1주택자이지만 공시가격 18억원 주택을 부부가 공동으로 50% 지분으로 나누어 보유하고 있다면 1주택 특례를 받는 것보다는 각각 납세를 신청하는게 훨씬 유리합니다. 앞서 말씀드렸듯이 종부세는 인별 과세이기 때문에 공시가격 18억을 반으로 쪼개면 공시가격이 9억원이 되므로 이 또한 제외 대상이 됩니다.
종합부동산세 계산
보유한 주택들의 공시가격을 모두 합하고, 여기서 공제금액을 뺀 다음 공정시장가액비율(60%)를 곱하면 과세표준을 구할 수 있습니다. 과세표준이 속한 구간을 보고 세율을 적용하면 되는데, 여기서 2주택까지는 좀 낮은 세율이 적용되며 그 이상부터는 좀 더높은 세율을 적용하고 있습니다.
기존에 지불한 재산세를 공제하여 산출세액을 계산하는 방식으로 종부세 세액을 계산합니다. 이후 장기보육특별공제와 같은 세액공제를 최대 80%까지 적용한 후, 작년에 납부한 금액과 비교하여 최대 150%까지만 세금을 납부하게 됩니다. 하지만 대개 개인들은 종부세를 계산하고 납부하는 방법을 직접 알 필요는 없습니다. 종부세를 내라고 하는 금액은 국가에서 친절하게 계산해서 고지하기 때문입니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이하 | ||
|---|---|---|---|---|
| 세율(%) | 누진공제 | 세율(%) | 누진공제 | |
| 3억이하 | 0.50 | – | 0.5 | – |
| 6억이하 | 0.70 | 60만원 | 0.7 | 60만원 |
| 12억이하 | 1.00 | 240만원 | 1.0 | 240만원 |
| 25억이하 | 1.30 | 600만원 | 2.0 | 1440만원 |
| 50억이하 | 1.50 | 1,100만원 | 3.0 | 3940만원 |
| 94억이하 | 2.00 | 3,620만원 | 4.0 | 8940만원 |
| 94억초과 | 2.70 | 10,180만원 | 5.0 | 18,340만원 |
다만, 어떻게 계산되어 나오는지는 그 계산 흐름을 알아두시면 좋습니다. 아래 종합부동산세 계산기 서비스를 통해 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.
종합부동산세 계산기
본인이 직접 종합부동산세 납부 대상인지와 금액을 계산해 보실 수가 있는데요. 사람들이 가장 많이 애용하고 있는 부동산계산기.com 을 활용해 보시면 됩니다. 하단 부분에 세율에 대해서도 매우 자세하게 설명되어 있고, 세액계산 흐름에 대해서도 너무나 상세히 나와 있으니 꼭 참고해 보시기 바랍니다.
공시가격이 22억원 정도 되는 압구정동 아파트를 1가구 1주택자로 소유하고 있다면 재산세 330만원, 종부세 300만원을 내야 하는 것으로 산출됩니다. 후덜덜하네요.
종합부동산세 납부기간
종부세 납부기간은 매년 12월 1일~ 12월 15일까지이며, 국세청에서 가구단위 및 개인단위로 새액을 계산하여 납세고지서를 주소지로 발부하고 있으며, 납부방식은 일시납부가 원칙입니다.
분할납부도 가능하지만 납부할 세액이 250만 원 초과하는 경우에는 납부기한 경과 후 6개월 이내에 모두 납부하셔야 합니다.
✅ 종부세 납부기간 : 12월 1일 ~ 15일
✅ 250만원 초과 ~ 500만원 이하 : 250만 원 초과 금액을 분납 가능
✅ 500만원 초과 : 납부할 세액의 20/100 이하의 금액을 분납 가능
* 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납 비율에 따라 부납
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